Sertifikat tanah yang masih tercatat atas nama orang tua yang telah meninggal di Aceh berpotensi menimbulkan berbagai risiko hukum, mulai dari sengketa keluarga hingga hambatan dalam proses jual beli maupun pengajuan kredit. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) mengingatkan pentingnya segera melakukan balik nama sertifikat tanah untuk menghindari masalah hukum di kemudian hari.

Proses balik nama sertifikat tanah warisan di Aceh diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah dan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 16 Tahun 2021. Tanpa pencatatan resmi di kantor pertanahan, pembagian hak masing-masing ahli waris belum memiliki kepastian administrasi, yang dapat memicu konflik.

Risiko Hukum Sertifikat Tanah Warisan

• Tidak Bisa Dijual Secara Administratif: Tanah yang sertifikatnya masih atas nama orang yang telah meninggal tidak dapat langsung diperjualbelikan. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) tidak dapat membuat akta jual beli apabila nama yang tercantum dalam sertifikat belum dialihkan kepada ahli waris.

• Rawan Sengketa Antar Ahli Waris: Secara hukum, ahli waris memperoleh hak atas tanah sejak pewaris meninggal dunia. Namun tanpa pencatatan resmi, pembagian hak masing-masing ahli waris belum memiliki kepastian administrasi, yang kerap memicu konflik.

• Tidak Bisa Dijadikan Agunan Bank: Sertifikat tanah yang belum dibalik nama juga tidak dapat dijadikan agunan kredit di bank. Perbankan mensyaratkan sertifikat atas nama debitur sebagai pemegang hak yang sah.

• Berpotensi Diblokir atau Digugat: Tanah warisan yang belum dibalik nama berisiko diblokir oleh ahli waris lain atau pihak yang mengklaim memiliki hak atas tanah tersebut. Proses pembuktian kepemilikan pun menjadi lebih panjang karena belum ada pencatatan resmi atas nama ahli waris.

Syarat Dokumen Warisan

• Formulir permohonan bermeterai
• Surat kuasa (bila dikuasakan)
• KTP & KK para ahli waris
• Sertifikat asli SKW (Surat Keterangan Waris)
• Akta Wasiat Notariel (bila ada)
• Fotokopi SPPT & PBB tahun berjalan
• Bukti bayar BPHTB, bukti SSP/PPh bila berlaku, bukti uang pemasukan
• Surat keterangan tambahan: identitas diri, luas–letak–penggunaan tanah, pernyataan tanah tidak sengketa, pernyataan penguasaan fisik bangunan.

Tahapan Proses Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan

1. Tahap Awal: Membuat AJB di PPAT (untuk jual beli) dan menyiapkan seluruh dokumen sesuai jenis peralihan hak.

2. Pengajuan ke Kantah: Mengambil dan mengisi formulir permohonan, menyerahkan berkas lengkap untuk verifikasi awal.

3. Pembayaran Pajak dan PNBP: Dalam pengalihan hak, pembeli membayar BPHTB sebesar 5 persen dari selisih nilai objek pajak dan nilai tidak kena pajak. Penjual juga dapat dikenai PPh 2,5 persen bila tidak memiliki SKB.

4. Verifikasi Kantah: Pemeriksaan legal dokumen, pemeriksaan lapangan bila dibutuhkan, dan validasi pembayaran pajak.

5. Penerbitan Sertifikat Baru: Sertifikat baru diterbitkan atas nama pemilik baru dan dapat diambil setelah pemohon menerima bukti penyelesaian.